Chính phủ vừa ban hành Nghị
định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật
Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.
Khoản 5 Điều 158 Luật Đất
đai 2024 quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so
sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng
mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúngđấu giá quyền sử dụng đất mà người
trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu
giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi
đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa
đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được
thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia
cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50%
vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của
03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng
dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi
tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất
có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của
công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất
nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông
qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Làm rõ trình tự, nội dung
xác định giá đất
Nghị định 71/2024/NĐ-CP
quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so
sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.
Nghị định cũng quy định cụ
thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm
c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
1. Trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất
hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm
ban hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng
7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp
cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm
ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
2. Trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp
áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo
quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất
đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
3. Trường hợp giao đất,
cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tùy từng trường hợp
cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại (1) và (2) nêu
trên theo từng quyết định.
4. Đối với trường hợp (3)
nêu trên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều
kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính
được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước
tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát
triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định
giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước
tính được thực hiện cho toàn bộdự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc
quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
Nghị định quy định cụ thể
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối
với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao
thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát
nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước,
hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến
quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng,
giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng
theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
(nếu có);
e) Hiện trạng môi trường,
an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương.
Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật
nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục
vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện
về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất,
trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức
giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không
căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương.
Nghị định nêu rõ: Căn cứ
tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở
Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham
mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác
định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách
thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Phải cung cấp thông tin phục
vụ công tác định giá đất trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
yêu cầu
Nghị định quy định cụ thể
trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin. Theo đó, các
cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin
quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định này có
trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc
phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản
yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất.
Theo Ánh Quỳnh - BQLKCN